En caso de extranjeros:
Se necesita un permiso para compra de inmueble por extranjero basado en el Art. 27 constitucional a efectos de poder realizar la compra este permiso se pide ante la SER y tarda unos 15 días en emitirse.
Necesita la forma migratoria que usted entro en el país con un permiso al menos de Visa de Turista, y en caso que ya viva en México, los permisos Migratorios FM#3 o FM#2 según el caso.
En su defecto puede hacer un poder para compra en el país y dejar un apoderado, o ir a un consulado de México en el país en donde usted resida y otorgar un poder a la persona que le va a comprar. También es válido ir a una notaria en otro país y posteriormente mandar a poner la apostilla de la Haya.
Si va a adquirir un inmueble en costas de playas necesita hacer un fideicomiso ya que hay una prohibición expresa para compra de extranjeros en estas zonas.
En caso de ser mexicano:
Solo necesita su IFE actualizado o su pasaporte.
Con respecto al inmueble debe usted pedir al vendedor los siguientes documentos:
Escrituras del inmueble emitidas por el Registro Público y la Notaria correspondiente.
Constancia de terminación de obra.
Acta constitutiva del régimen de propiedad en condominio.
Reglamento de condóminos.
Constancia de pagos de mantenimiento es mensual y lo otorga la administración del edificio.
Constancia de pagos de agua es mensual y lo otorga el municipio.
Últimos recibos de pago de Luz es bimestral lo otorga la compañía de electricidad correspondiente.
Pagos de predial anuales, y constancia de último pago de predial es un impuesto que se paga al municipio en México por poseer un inmueble.
Certificado de libertad de gravámenes pedido al registro público es la constancia que asegura que el inmueble no tiene gravamen alguno como una hipoteca por ejemplo.
Notario
En México para hacer una compra venta se acostumbra ir a la Notaria que le pedirá a usted los documentos anteriormente señalados, ellos redactan el documento de compra venta, calculan impuestos y los liquidan, también se encargan de buscar las solvencias de pago de los servicios y el certificado de gravámenes. Cuando está todo listo llevan la compra venta al registro público para que tenga los efectos de ley la compra venta del inmueble. No se acostumbra ir directo al registro público siempre se va primero a la notaria y esta presenta el documento ante registro público, el valor de la compra venta del inmueble varia los gastos los paga el comprador y varía entre el 6% y 8% del valor del inmueble.
Inmobiliarias y Brókers
Las inmobiliarias son muchas pero pocas son profesionales en realidad, hay mucha gente que entra en este negocio sin tener la capacitación adecuada, para propiedades que a veces llegan a mas de 500 mil dólares se necesita bróker con experiencia que sean profesionales y conozcan de aspectos legales, comerciales, hasta de construcción para que los clientes no terminen comprando problemas, si su bróker le muestra desconocimiento en alguna etapa de la negociación pídale que le llame a su gerente y comuníquele la situación, como el mercado no esta regulado en el país muchas personas entran al negocio sin necesidad de estar capacitados ya que no se requiere licencia, por esta razón no dude en buscar apoyo en un abogado especialista o en otra inmobiliaria si la que está usando no le muestra profesionalismo.
La comisión a la inmobiliaria es de un 5% en inmuebles terminados y 3% en preventas, la paga quien venda el inmueble, pero no es solo conseguir el comprador el bróker tiene que seguir la operación hasta la firma de la promesa de compra venta, ya hay algunos que continua hasta la firma total del inmueble ante el notario, realmente entre la firma de la promesa de compra venta y la firma final del inmueble ya es una relación de dos partes que una promete entregar un dinero y la otra debe hacer todo lo legalmente necesario para ceder al comprador la propiedad pero si alguno incumple no es culpa del bróker es materia netamente legal entre las partes no pueden reclamarle por incumplimiento a los terceros ya sea una inmobiliaria, bróker o notario.
Una pregunta común es cuando se le paga la comisión al bróker, la costumbre mercantil y lo correcto legalmente es que se haga en el momento de la firma de la promesa de compra venta, y en caso que esta no se haga se paga cuando firman la compra venta definitiva en la notaria.
Procedimiento de Venta de un Inmueble:
Apartado del inmueble
Cuando las partes han llegado a un acuerdo de precio, fechas de pago y entrega del inmueble hacen un documento de apartado de inmueble, que debe contener los datos completos de las partes, tiempo de firma de promesa de compra venta o de compra definitiva, penalidad en caso de no querer vender una parte o comprar la otra, el apartado no debe ser menor al 3% del valor total del inmueble y la penalidad del 2%, y todas las características de un contrato se recomienda que sea breve y lo revise algún abogado.
Contrato de Promesa de Compra Venta
Es un contrato privado en donde las partes manifiestan su voluntad una de comprar y la otra de vender un inmueble, por un precio determinado en un tiempo estipulado, con penas convencionales y jurisdicción. Es importante que se señale que el vendedor tiene que entregar todos los requisitos de ley para lograr concretar la venta, y el comprador el dinero en los plazos establecidos. Comúnmente se firma en privado entre las partes, pero cuando son inmuebles con valores altos se acostumbra ratificar la firma de las partes ante notario. En este contrato se acostumbra pagar un 30% del inmueble y se dan un plazo de hasta dos meses para terminar el pago y la compra venta firmarla ante notario público.
Contrato de Compra Venta Definitivo
Es el contrato que se firma ante el Notario, firman ambas partes el vendedor y el comprador, se llevan todas las constancias de que esta al día el inmueble en sus pagos, el notario deja constancia de la compra venta y después lleva el documento al registro público, el tiempo de la entrega del documento definitivo es de unos 6 meses, varía según el estado, en Ciudad de México al haber unos 20 millones de habitantes el proceso es más lento. Es importante que el vendedor deje constancia en el documento que el inmueble está al corriente en los pagos de servicios e impuestos hasta el día de la venta ya que esto protege al comprador que no le salgan adeudos antiguos los cuales no está en conocimiento y pueda exigir el pago de este al vendedor.
